Dostopna stanovanja v Sloveniji: izzivi in kreativne rešitve

CO-AUTHORS
Doroteja Marinko
 Ajda Auer

Slovenija se, tako kot številne druge evropske države, sooča z veliko stanovanjsko krizo, ki se v zadnjih treh desetletjih le še zaostruje. Zaradi skokovitih cen nepremičnin in pomanjkanja socialnih stanovanj se mnogi državljani trudijo najti cenovno ugodne domove. Za mlade družine, posameznike z nizkimi dohodki in celo tiste, ki spadajo v srednji dohodkovni razred, se lastništvo ali najem stanovanja v urbanih središčih, kot je Ljubljana, zdi vse bolj nedosegljivo.

Čeprav so se inflacija in obrestne mere pred kratkim stabilizirale, cene nepremičnin še naprej rastejo, pri čemer cene stanovanjskih nepremičnin narastejo za 6,3 %, cene poslovnih nepremičnin pa za 16,2 % letno. To je prispevalo k strmemu upadu transakcij z nepremičninami, pri čemer so se stanovanjske in poslovne transakcije leta 2023 zmanjšale za 25–30 % oziroma 20–25 % – trend, ki se je nadaljeval v letu 2024.

Kakšna je torej rešitev tega velikega stanovanjskega problema? O tem bomo razpravljali v naši novi objavi v spletnem dnevniku, zato se poglobimo.

Večina novozgrajenih stanovanj v Sloveniji je usmerjenih v luksuzni trg, kar v težkem položaju postavlja družine srednjega in nižjega sloja, ki predstavljajo večino prebivalstva. Kar je bila nekoč socialna stanovanjska varnostna mreža, danes skorajda ne obstaja več. To pomanjkanje ponudbe stanovanj prispeva k še večjemu problemu zviševanja cen, zaradi česar so nekatera večja mesta nedostopna za prebivalce.

Nekateri ključni dejavniki, ki prispevajo k tej obstoječi težavi, so:

Slovenska vlada ni pokazala interesa za uvedbo kakršne koli politike za odpravo pomanjkanja cenovno dostopnih stanovanj. In brez spodbud za gradnjo nizkocenovnih enot ali obveznih predpisov v zvezi s socialnimi stanovanji, zasebni interesi še naprej prevladujejo na trgu.

Zaradi višjih donosov je bolj verjetno, da bodo imeli prednost luksuzni projekti. Na primer, ko je bil predlagan projekt Kolizej - hipotetična kampanja za cenovno dostopne stanovanjske enote - je prišnačrte za kompleks višjega cenovnega razreda na isti lokaciji. To služi za ponazoritev kontrasta med dobičkonosnostjo in dostopnostjo.

Dolga leta samevajoča prazna parcela Kolizej v Ljubljani je le en primer številnih premalo izkoriščenih ali zapuščenih prostorov po vsej Sloveniji, ki še naprej mirujejo in čakajo na visoko dobičkonosno prenovo, ko bi jih lahko preuredili v prepotrebna cenovno dostopna stanovanja.

Zaradi naraščajočega razkoraka med povpraševanjem po stanovanjih in ponudbo so se mnogi spraševali: Ali obstaja način, da postanejo stanovanja v Sloveniji dostopnejša?

Kot smo že omenili, ni skrivnost, da so cenovno dostopna stanovanja eno najbolj perečih vprašanj, s katerimi se današnja družba sooča. Ni skrivnega gumba, ki bi ga lahko pritisnili, da bi rešili to težavo, vendar pa lahko naredimo nekaj stvari, da izboljšamo situacijo. Sprememba namembnosti ladijskih zabojnikov v bivalne enote, podpora modularni konstrukciji in sprejemanje pobud, ki jih vodi skupnost, so nekateri inovativni pristopi, ki lahko pomagajo ponuditi cenovno dostopne možnosti več ljudem. Toda kakšna je prihodnost cenovno dostopnih stanovanj in kako lahko te kreativne rešitve zadostijo potrebam mestnega prebivalstva?

Projekt Kolizej: ustvarjalnost v akciji

Odličen primer kreativnega razmišljanja o cenovno dostopnih stanovanjih je naš projekt Kolizej. S to pobudo smo predlagali pretvorbo starih ladijskih zabojnikov v cenovno dostopne stanovanjske enote, pri čemer smo ponudili 42 enot za le delček običajnih stroškov gradnje. Projekt je bil namenjen reševanju stanovanjske krize z ustvarjanjem poceni, trajnostne alternative, ki bi jo bilo mogoče zgraditi hitro, kar bi znatno zmanjšalo finančno oviro za cenovno dostopno življenje.

Odziv je bil izjemno pozitiven – čeprav je projekt ostal le kot hipotetična kampanja, so se enote »razprodale« v samo 36 urah. To je bil projekt, ki nam je resnično odprl oči za široko povpraševanje po cenovno dostopnih stanovanjskih možnostih. Ta porast zanimanja poudarja, kako lahko inovativne rešitve odmevajo v javnosti, zlasti če ponujajo oprijemljive in cenovno dostopne alternative.



Vendar pa je projekt Kolizej sprožil tudi razprave o vlogi zasebnih razvijalcev v urbanem razvoju. Luksuzni razvijalci, ki so pogosto imeli pomemben vpliv na urbanistično načrtovanje, so se uprli ideji kontejnerskih stanovanj. Ta napetost izpostavlja širše vprašanje: kako naj uravnotežimo zasebne interese z nujno potrebo po cenovno dostopnem stanovanju? Pogovor, ki je izhajal iz projekta Kolizej, je ključen – jasno je, da je treba inovacije na področju cenovno dostopnih stanovanj podpreti s pristopom sodelovanja, ki vključuje javni in zasebni sektor

Modularne hiše: gradnja je hitrejša, cenejša in bolj učinkovita

Druga odlična rešitev, ki jo je mogoče uporabiti v sektorju cenovno dostopnih stanovanj, je gradnja modularnih hiš. Modularne hiše so hiše, zgrajene v tovarni in ne na njihovi morebitni lokaciji. Ko so dokončane, se pripeljejo na lokacijo in sestavijo v nekaj dneh. Nekateri razlogi, zakaj so te hiše cenovno ugodnejše, so:

• Zmanjšanje stroškov dela

• Manj transportnih stroškov

• Izdelane so v kontroliranih tovarniških pogojih

• Krajši čas gradnje v primerjavi s tradicionalno gradnjo na kraju samem.

Ta tehnika je v nekaterih evropskih državah že dobro poznana kot rešitev za zasilna bivališča, študentska stanovanja ali nizkocenovne stalne domove. Na primer, v krajih, kot sta Švedska in Združeno kraljestvo, so modularne hiše zagotovile kvalitetne in cenovno dostopne alternative tradicionalnim opečnatim objektom.

Slovenija in številne druge države, ki se soočajo s pomanjkanjem stanovanj, bi lahko imele veliko koristi od te stroškovno učinkovite rešitve za kratkoročne in dolgoročne stanovanjske potrebe. Z uveljavitvijo modularnih tehnik gradnje bi mesta lahko rešila takojšnje pomanjkanje stanovanj in zagotovila visokokakovostne domove za le delček stroškov in časa v primerjavi s tradicionalnimi metodami.

Pobude, ki jih vodi skupnost: Zadružni model

Drug vznemirljiv trend na področju cenovno dostopnih stanovanj je vzpon stanovanjskih modelov, ki jih vodi skupnost. Te pobude, vključno z zadrugami in shemami kolektivnega lastništva, ponujajo alternativo tradicionalnim stanovanjskim trgom. Namesto da bi se zanašali izključno na zasebne razvijalce, ti modeli spodbujajo prebivalce, da združijo svoje vire in sodelujejo pri ustvarjanju cenovno dostopnih in trajnostnih življenjskih rešitev.

Stanovanjski modeli, ki jih vodi skupnost, ne zagotavljajo le cenovno dostopne rešitve za naraščajoče stanovanjske stroške, ampak tudi spodbujajo občutek lastništva in povezanosti med prebivalci. S sodelovanjem lahko skupnosti oživijo neuporabljene mestne prostore za začasna bivališča ali celo ustvarjalne delovne prostore. Ta sodelovalni pristop lahko pomaga zmanjšati pritisk na stanovanjski trg, hkrati pa spodbuja bolj trajnostno in pravično urbano prihodnost.

Združevanje ustvarjalnosti, inovativnosti in sodelovanja

Potreba po cenovno dostopnih stanovanjih ne izginja, a rešitve postajajo bolj ustvarjalne, raznolike in dosegljive. Projekt Kolizej, modularna stanovanja in modeli, ki jih vodi skupnost, so le začetek tega, kar je mogoče, ko se inovacija sreča z nujo.

Ključ do rešitve stanovanjske krize je v sodelovanju – med razvijalci, oblikovalci politik in skupnostmi. S sprejemanjem kreativnih, trajnostnih in stroškovno učinkovitih rešitev lahko začnemo reševati pomanjkanje stanovanj in vsem omogočiti cenovno dostopne možnosti bivanja. Ne glede na to, ali gre za preoblikovanje starih ladijskih kontejnerjev ali gradnjo modularnih domov, je prihodnost cenovno dostopnih stanovanj polna potenciala. Skupaj lahko ustvarimo mesta, ki niso samo cenovno dostopnejša, temveč tudi bolj vključujoča in trajnostna.

Dodatne spremembe, ki jih lahko uvedemo

Stanovanjska kriza v Sloveniji je resnična težava, ki marsikateremu državljanu otežuje in po nepotrebnem draži življenje. Reševanje te težave zahteva priznanje težav, iskanje najboljših rešitev in izvajanje teh rešitev. Poleg že obravnavanih rešitev, obstajajo še nekatere ne tako majhne spremembe, ki jih državljani, gradbena podjetja in vlada lahko uvedejo, da bi dosegli optimalne rezultate.

Oglejmo si jih:

Izvajanje stanovanjske politike:

• Uvesti ukrepe za nadzor najemnin za stabilizacijo cen.

• Zagotoviti davčne spodbude in subvencije razvijalcem, ki se osredotočajo na cenovno dostopna stanovanja.

• Določiti, da se določen odstotek novogradenj dodeli za socialna ali zadružna stanovanja.

Reševanje neučinkovitosti stanovanjskega trga

Slovenski stanovanjski izzivi izhajajo iz večjega povpraševanja nad ponudbo in naraščajočih stroškov. Nekateri posegi, ki jih je mogoče izvesti za odpravo teh sorazmerij, so:

• Poenostaviti prostorsko načrtovanje in dovoljevanje za večjo ponudbo stanovanj.

• Spremeniti davke na nepremičnine, za bolj konkurenčne pogoje na najemnih trgih

• Ustvariti več stanovanjskih možnosti, tako da se olajša pridobivanje hipotek in se zagotovi boljšo podporo za socialna stanovanja.

• Pospešiti prehod na ničelno neto gospodarstvo z izboljšanjem davkov na energijo, ponudbo podpornih programov za prenovo in razširitvijo sistemov daljinskega ogrevanja.

Spodbujanje javno-zasebnih partnerstev

Sodelovanje med vlado, zasebnimi razvijalci in neprofitnimi organizacijami lahko uravnoteži dobičkonosnost z družbeno odgovornostjo. S tem pristopom:

1. Razvijalci bi lahko prejeli finančne spodbude ali pospešene postopke za vključitev komponent cenovno dostopnih stanovanj v svoje projekte.

2. Partnerstva lahko uskladijo zasebni kapital s cilji javnega stanovanja in ustvarijo rešitve, ki koristijo tako vlagateljem kot skupnostim.

Uporaba Inovacij

Sprejemanje nekonvencionalnih stanovanjskih rešitev, kot so kontejnerski domovi ali okolju prijazni materiali, lahko zmanjša stroške gradnje in pospeši časovni okvir projekta. Te metode ne obravnavajo le cenovne dostopnosti, temveč tudi spodbujajo trajnost, ki je usklajena s širšimi okoljskimi cilji Slovenije.

Prenova neuporabnih prostorov

Projekti, kot je koncept Kolizeja, kažejo potencial premalo izkoriščenih prostorov. Preoblikovanje zapuščenih stavb ali praznih parcel v cenovno dostopna stanovanja lahko oživi urbana območja in naredi mesta bolj vključujoča.

Slovenija stoji na razpotju. Lahko še naprej dovoljuje tržnim silam, da prevladujejo in poglabljajo stanovanjsko krizo, ali pa sprejme spremembe in uvede rešitve, ki vsem zagotavljajo dostop do varnih in cenovno dostopnih domov. Stanovanjski izzivi se morda zdijo zastrašujoči, toda projekti, kot je Kolizej, dokazujejo, da cenovno dostopna stanovanja niso le sanje, temveč možnost. Izjemno pozitiven odziv na hipotetični projekt kaže, da obstaja veliko povpraševanje po cenovno dostopnih možnostih in pripravljenost za sprejemanje kreativnih rešitev.

Kar Slovenija zdaj potrebuje, je kolektivna akcija. Oblikovalci politike morajo pri urbanističnem načrtovanju dati prednost cenovno dostopnim stanovanjem. Razvijalci in arhitekti bi si morali prizadevati za inovativne dizajne, ki uravnotežijo stroškovno učinkovitost in funkcionalnost. Skupnosti se morajo zavzemati za pošteno stanovanjsko politiko in podpirati pobude, ki spodbujajo vključenost.

